Kos Tambah Nama Dalam Geran Tanah di Malaysia 2025

Kos tambah nama dalam geran tanah sering menjadi persoalan utama bagi individu yang ingin berkongsi pemilikan hartanah bersama ahli keluarga atau pasangan.

Proses ini bukan sahaja melibatkan prosedur undang-undang tertentu, tetapi juga membawa implikasi kewangan yang perlu difahami dengan teliti.

Di Malaysia, penambahan nama dalam geran bukan sekadar soal dokumen, malah memerlukan pertimbangan terhadap duti setem, yuran guaman dan keperluan pendaftaran di Pejabat Tanah.

Justeru, memahami setiap komponen kos tambah nama dalam geran tanah dan keperluan adalah langkah penting sebelum memulakan proses.

Ramai yang terkejut apabila mendapati jumlah kos yang perlu dibayar tidak semurah disangka, terutama jika nilai hartanah tinggi atau pemindahan bukan di bawah kategori kasih sayang.

Dalam artikel Arkitekta ini, anda akan mendapat penjelasan menyeluruh mengenai langkah-langkah yang terlibat, anggaran kos tambah nama dalam geran tanah, serta bagaimana memanfaatkan pengecualian duti setem bagi kategori hubungan tertentu.

Apa Itu Tambah Nama Dalam Geran Tanah?

Menambah nama dalam geran tanah merujuk kepada tindakan undang-undang untuk memasukkan satu atau lebih individu sebagai pemilik bersama dalam dokumen hak milik hartanah.

Proses ini biasanya dilakukan oleh pemilik sedia ada yang ingin berkongsi pemilikan dengan pasangan, anak, atau ahli keluarga terdekat atas pelbagai sebab peribadi, perancangan harta, atau pengurusan warisan.

Perlu dibezakan antara tambah nama dan pindah milik sepenuhnya. Tambah nama bermaksud nama baharu ditambah tanpa mengeluarkan nama pemilik asal, menjadikan hartanah tersebut dimiliki secara bersama.

Sebaliknya, pindah milik sepenuhnya berlaku apabila keseluruhan hak milik dipindahkan kepada pihak lain, dan nama pemilik asal dikeluarkan daripada geran.

Antara situasi biasa yang memerlukan penambahan nama termasuklah suami isteri yang membeli hartanah bersama selepas berkahwin, ibu bapa yang mahu menjadikan anak sebagai pemilik bersama bagi tujuan perancangan waris, serta rakan kongsi pelaburan hartanah yang ingin mengiktiraf kerjasama secara sah.

Namun, tidak semua jenis hartanah boleh dilakukan proses ini dengan mudah. Sekatan kepentingan dalam geran, status tanah rezab Melayu, atau keperluan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri adalah faktor yang perlu diperiksa terlebih dahulu.

Oleh itu, penting untuk mendapatkan khidmat peguam sebelum memulakan proses bagi memastikan semua syarat undang-undang dipenuhi.

Secara ringkas, menambah nama dalam geran tanah bukan sekadar tindakan simbolik, tetapi melibatkan implikasi undang-undang, cukai, dan tanggungjawab kewangan yang perlu difahami secara menyeluruh oleh semua pihak yang terlibat.

Proses Tambah Nama Dalam Geran Tanah

Menambah nama dalam geran tanah memerlukan beberapa langkah teknikal yang perlu diurus dengan teliti bagi memastikan proses berjalan lancar dan sah di sisi undang-undang.

Berikut adalah garis panduan umum yang biasa digunakan di Malaysia:

1. Penyediaan Dokumen Asas

• Kad pengenalan semua pihak terlibat.
• Salinan geran tanah.
• Surat kebenaran daripada pihak berkaitan jika diperlukan (misalnya, bank jika hartanah masih dalam gadaian).

2. Pengisian Borang 14A

• Borang 14A merupakan dokumen rasmi untuk pemindahan milik hartanah.
• Borang ini mesti ditandatangani di hadapan peguam atau pegawai yang diberi kuasa.

3. Penilaian oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN)

• LHDN akan menentukan nilai hartanah semasa bagi tujuan pengiraan duti setem.
• Ini melibatkan penyerahan dokumen kepada pejabat penilaian dan menunggu keputusan penilaian rasmi.

4. Pembayaran Duti Setem

• Setelah penilaian selesai, duti setem perlu dibayar berdasarkan nilai hartanah.
• Sekiranya pemindahan dilakukan atas dasar kasih sayang, pengecualian atau diskaun mungkin diberikan.

5. Pendaftaran di Pejabat Tanah

• Setelah duti dibayar dan semua dokumen lengkap, proses pendaftaran dilakukan di pejabat tanah daerah.
• Nama baharu akan ditambah dalam geran rasmi dan salinan dikemaskini akan dikeluarkan.

Tempoh masa keseluruhan proses ini biasanya mengambil antara 4 hingga 8 minggu, bergantung pada kelengkapan dokumen, jumlah permohonan yang sedang diproses oleh pihak LHDN dan pejabat tanah, serta kecekapan pihak peguam yang menguruskan transaksi.

Proses ini juga boleh menjadi lebih rumit jika hartanah tersebut mempunyai sekatan kepentingan, masih dalam tempoh moratorium, atau terdapat konflik hak milik yang belum diselesaikan.

Oleh itu, pemahaman menyeluruh terhadap langkah-langkah ini dapat membantu mengelakkan kelewatan dan komplikasi yang tidak diingini.

Kos Tambah Nama Dalam Geran Tanah

Kos tambah nama dalam geran tanah tidak bersifat tetap kerana ia bergantung pada beberapa komponen utama yang berbeza mengikut nilai hartanah dan kategori pemindahan.

Berikut adalah butiran kos yang perlu diambil kira:

Komponen Kos Tambah Nama

Duti Setem

• Dikenakan berdasarkan nilai pasaran hartanah semasa.
• Kadar standard adalah seperti berikut:
  • 1% ke atas RM100,000 pertama,
  • 2% ke atas RM100,001 hingga RM500,000,
  • 3% ke atas RM500,001 hingga RM1 juta,
  • 4% untuk nilai melebihi RM1 juta.

Yuran Guaman

• Yuran profesional untuk penyediaan dan pengesahan dokumen.
• Mengikut skala Akta Profesion Guaman:
  • 1% untuk RM150,000 pertama,
  • 0.7% untuk RM150,001 hingga RM1 juta,
  • 0.6% untuk RM1 juta ke atas.
• Tambahan 6% SST akan dikenakan.

Fi Pendaftaran & Kos Tambahan

• Fi kerajaan untuk pendaftaran pindah milik.
• Kos lain seperti:
  • Penyediaan Borang 14A,
  • Surat sumpah (affidavit),
  • Bayaran LHDN untuk penilaian,
  • Kos salinan geran asal dan salinan pendua.

Contoh Anggaran Kos

Contoh untuk hartanah bernilai RM600,000:

• Duti setem:
  • RM1,000 (1% daripada RM100,000) +
  • RM8,000 (2% daripada RM400,000) +
  • RM3,000 (3% daripada RM100,000) =
  • RM12,000
• Yuran guaman (anggaran sebelum SST):
  • RM1,500 (1% untuk RM150,000 pertama) +
  • RM3,150 (0.7% untuk RM450,000) =
  • RM4,650 + SST (6%) = RM4,929
• Fi pendaftaran dan kos lain: ±RM500–RM1,000

Jumlah Anggaran: RM17,429 – RM18,000

Anggaran ini boleh menjadi lebih rendah jika pemindahan dilakukan atas dasar kasih sayang yang layak untuk pengecualian duti setem.

Walau bagaimanapun, nilai pasaran yang digunakan oleh LHDN adalah muktamad dan tidak semestinya sama dengan harga pembelian asal.

Memahami setiap komponen kos ini penting agar pemilik hartanah tidak terkejut dengan jumlah keseluruhan yang perlu disediakan.

Pengecualian & Diskaun Tambah Nama Dalam Geran Tanah

Dalam banyak kes di Malaysia, penambahan nama dalam geran tanah dilakukan dalam kalangan ahli keluarga tanpa pertukaran wang tunai.

Untuk situasi seperti ini, kerajaan menyediakan pengecualian atau pengurangan duti setem di bawah kategori pindah milik atas dasar kasih sayang.

Definisi Pindah Milik Kasih Sayang

Pindah milik kasih sayang merujuk kepada pemindahan hak milik hartanah antara individu yang mempunyai hubungan kekeluargaan rapat tanpa sebarang balasan kewangan. Ini termasuk pemindahan antara:

• Suami dan isteri,
• Ibu bapa dan anak (anak kandung atau anak angkat yang sah di sisi undang-undang).

Kadar Pengecualian Duti Setem

• 100% Pengecualian: Diberikan kepada pemindahan antara suami isteri.
• 50% Pengecualian: Diberikan kepada pemindahan antara ibu bapa dan anak.

Pengecualian ini hanya terpakai kepada bahagian hak milik yang dipindahkan dan tidak melibatkan pindah milik antara adik-beradik atau saudara lain.

Syarat dan Dokumen Sokongan

Untuk mendapatkan pengecualian ini, pemohon perlu:

• Melampirkan sijil nikah atau sijil kelahiran sebagai bukti hubungan kekeluargaan.
• Menyediakan surat akuan sumpah bahawa pemindahan adalah atas dasar kasih sayang.
• Menyerahkan Borang PDS 15 dan PDS 16 (statutory declaration) kepada LHDN.

Penting untuk memastikan bahawa semua dokumen lengkap dan benar kerana LHDN boleh menolak permohonan pengecualian jika maklumat meragukan atau tidak disokong dengan bukti kukuh.

Melalui pengecualian ini, pemilik hartanah dapat menjimatkan ribuan ringgit dari segi duti setem. Ini menjadikan strategi ini popular untuk perancangan harta dan pewarisan dalam kalangan keluarga.

Risiko & Kesilapan Umum Dalam Proses Tambah Nama

Walaupun proses tambah nama dalam geran tanah kelihatan mudah secara teori, terdapat beberapa risiko dan kesilapan lazim yang sering berlaku jika tidak ditangani dengan teliti.

Kesilapan ini bukan sahaja melambatkan proses, malah boleh mengakibatkan kos tambahan yang tinggi.

Kesilapan Umum yang Perlu Dielakkan

• Tidak Memfailkan Borang CKHT
  • Borang CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) perlu difailkan walaupun tiada keuntungan yang diperoleh.
  • Kegagalan memfailkan boleh dikenakan penalti oleh LHDN.
• Mengabaikan Sekatan Kepentingan Dalam Geran
  • Sesetengah tanah mempunyai klausa sekatan seperti “tidak boleh dipindah milik tanpa kebenaran kerajaan negeri”.
  • Jika tidak disemak, permohonan akan ditolak atau tertangguh.
• Tidak Mendapatkan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri
  • Bagi tanah yang berada dalam status tertentu seperti Tanah Rizab Melayu, perlu ada kelulusan khas.
  • Permohonan tanpa kebenaran akan ditolak secara automatik oleh pejabat tanah.
• Menggunakan Format Borang atau Dokumen Salah
  • Borang yang tidak mengikut format rasmi atau ditandatangani dengan tidak sah boleh dianggap batal.
  • Setiap tandatangan mesti dilakukan di hadapan individu yang diberi kuasa.

Langkah Pencegahan & Nasihat Profesional

• Dapatkan khidmat peguam hartanah dari awal untuk semakan dokumen dan nasihat undang-undang.
• Periksa status hartanah dengan carian rasmi di pejabat tanah bagi mengenal pasti sekatan.
• Rancang lebih awal untuk elak terikat dengan tempoh akhir pemfailan seperti CKHT.

Mencegah lebih baik daripada membayar penalti atau melalui proses rayuan yang panjang. Oleh itu, setiap langkah perlu disertai dengan dokumentasi lengkap dan pengesahan sah.

Peranan Peguam & Kepentingan Nasihat Guaman

Menambah nama dalam geran tanah merupakan urusan yang berkait langsung dengan undang-undang hartanah dan sistem perundangan Malaysia.

Oleh itu, peranan seorang peguam hartanah bukan sekadar membantu menyediakan dokumen, malah memberikan nilai tambah yang kritikal sepanjang proses.

Mengapa Perlu Melantik Peguam Hartanah?

• Pemastian Pemilikan Sah
  • Peguam akan membuat carian rasmi di pejabat tanah bagi memastikan tiada sekatan kepentingan, bebanan atau kaveat ke atas hartanah.
• Penyediaan Dokumen Sah Undang-Undang
  • Borang 14A, surat akuan sumpah, dan dokumen sokongan perlu disediakan dengan format yang betul dan ditandatangani di hadapan individu bertauliah.
• Nasihat Berkaitan Cukai & Kelayakan Pengecualian
  • Peguam juga akan menasihatkan sama ada anda layak memohon pengecualian duti setem dan membantu memfailkan CKHT dengan betul.

Kos Guaman & Nilai Tambah

• Walaupun terdapat kos guaman (sekitar 0.5%–1% daripada nilai hartanah), pelantikan peguam dapat mengelakkan penalti, rayuan tertangguh, dan kesilapan yang menyebabkan permohonan ditolak.
• Peguam juga bertindak sebagai pengantara antara klien, LHDN, dan pejabat tanah – memendekkan masa pemprosesan.

Selain itu, untuk pemilik hartanah yang tidak biasa dengan istilah perundangan atau tidak mahu berurusan terus dengan agensi kerajaan, peguam adalah penyelesaian paling efisien.

Kesimpulan

Kos tambah nama dalam geran tanah bukan hanya bergantung kepada nilai hartanah, tetapi juga melibatkan prosedur undang-undang yang rumit.

Memahami setiap komponen kos serta syarat pengecualian membolehkan pemilik membuat keputusan lebih bijak.

Dalam perancangan harta dan pengurusan hak milik, langkah awal yang tepat serta nasihat daripada peguam profesional bukan sahaja mempercepat proses, tetapi juga meminimumkan risiko dan kos jangka panjang.

Related Posts